房价跌谁的损失最大

 经常看任总的言论，真知灼见溢于言表，确实受益匪浅。今天任总的《房价跌谁的损失最大输家不单是开发商》也一样很有收获。对于任总的排列顺序倒是不敢苟同。覆巢之下，焉有完卵。房地产行业作为国家经济的支柱产业，房地产行业以及行业对整体经济的带动效应，相信无须赘述。因此，房价跌受损失的肯定不仅仅是房地产商，这点也毫无疑问。但是关键是谁的损失最大？肯定不中国的城镇家庭或者说是房地产的消费者。

     通常我们把房地产的消费者分为自住和投资两部分，房价跌对他们各有什么样的影响呢？

     对于自住的房地产消费者而言，一旦房子的交易完成，房子就成了沉没成本，房价的涨跌对其影响已经不大，心理影响远远大于实际影响。因为房子一旦买下来，就变成欧了纸面财富，将纸面财富的增减变为现实，其后果应该是人人皆知了。当然，也不能一概而论，对于那些在房价最高端或者在房价下跌前一瞬间购买了房子的自住者而言，除了心理影响，就是房子贬值带来的资不抵债的实际影响了。心理影响我们可以用CCTV2对于一位杭州万科要退房的业主的话来做一个注解：“我的邻居房子和我一样，比我便宜几十万，以后我还要在这个小区待几十年，我的面子何在？”（大概意思，原话记不清了）。

     对于投资者而言，房价跌肯定影响巨大，因为其投资资产贬值了。损失最大的应该是那些投机者，或者说是豪赌者。如果把房地产作为长期投资，短期的房价跌，也只是纸面财富的增减而已。

     因此，对于自住或者长期投资的消费者而言，房价跌真正影响的心理而非财务，绝非损失最大者。那些豪赌房地产的投机客，应该在本轮房产跌价潮中损失巨大。

     与房地产投机客相类似的是政府尤其是地方政府，在今年来的房地产狂潮中，地方政府把土地作为最重要的收入来源，不但没有对房价发涨进行有效调控，反而是推波助澜，甚至杀鸡取卵。房价跌应该会对大多数地区经济造成一定的影响，部分缺乏支柱产业的地区，这种影响甚至会绵延数年，如同90年代初地产崩盘后的海南和广西北海。

     对于银行等金融机构而言，由于中国的金融管制政策和金融衍生产品的不发达，肯定不会出现与美国次贷危机相比较的金融危机。但对于一些缺乏风险意识的中小城市商业银行或民间金融机构而言，可能就会是一场灾难。烂尾楼的出现应该不是任总的危言耸听，上次地产崩盘的前车之鉴其实让我们有理由相信，这些烂尾楼，未必就一定为全部都是损失。

     建筑行业的农民工可能是房价跌的真正输家，而且是真正无辜的损失者。地产狂潮中大量涌入城镇的农民工，可能在房价跌引发的地产低潮中不得不退回老家，甚至拿不到他们应得的血汗钱。

     最后是房地产商，对于此类人群，任总的分析差不多是无懈可击的。补充的就是如果房地产商的土地是在06年初甚至更早拿到手的，他们的成本真的是低的难以想象，50%甚至是60%的跌幅都未必让他们赔钱，很多二级城市那时候的地价低的几乎可以忽略不计。

     综上，房价跌谁的损失最大，我也不能确信。但是弱势群体肯定是最苦的，投机者自然会受到经济规律的惩罚,高收益永远伴随着高风险，激进的政府也是投机者，金融机构要好好感谢中国的金融尚未完全放开，中国的金融创新能力还很弱。

我看08房地产行业

（2007年年终，刚刚进入地产业的我根据新出台的一系列调控政策，对08年房地产行业的一些看法，此时“次贷”危机的威力尚未显现，对于外资的大规模撤退也未能作出判断）

接近年终，正是总结计划的时间，房地产行业也在经历了07年房价疯涨之后，开始感受到冷空气的来袭，这场冷空气的影响强度和时间还很难说，但是影响已经开始显现了。广深房价的回落和北京房市的冷清已经是不争的事实，尽管对于这一现象的解释有很多，但是07年第四季度的几项新规仍然是这一现象出现不可避免的因素之一。

央行对于第二套房贷的规定以及解释、经济工作会议有关货币政策从紧的精神，三部门联合发布的土地储备办法，都清楚地表明了政府对于房地产市场的关注以及调整的决心。这些新政从资金和土地两方面对房地产行业进行限制，而这两方面正是中国房地产行业最为关键的两个方面。同时对于外资投向的限制、房地产行业境内外上市的限制也会影响到房地产行业的资金来源。08年房地产行业将要过资金的大关。今后一段时间内，资金充裕的公司将成为市场的赢家，资金来源广泛且有保证的公司将在下一轮房地产高潮之前继续足够的力量，吞噬大量的由于资金链断裂等原因无法生存的公司，行业的集中度将会大大提高。

08年的房地产行业将是一个截然不同的新局面，钱和地缺一不可，钱也许更具有决定性的作用。

房价则很难说，由于资金和土地闲置将会导致供应量萎缩，同时从紧的货币政策也会对地产投机造成一定影响，供应和需求双方向都会减少，刚性需求占总需求的比例会上升，从紧的货币政策对于居民的消费预期的影响将会对房产的刚性需求产生连锁影响，进而对房价产生影响。

这个世界从来都是一个系统，任何政策的出台都回产生一系列的连锁反应，结果也许会出乎所有人的意料。不可否认的是，08年对于房地产行业而言要面对的新问题会很多，对于我这个地产新兵而言，也有很多东西可以学了，不管是寒冬还是什么，困难给人的锻炼总会很多的。

我期盼09的到来！